Calculadora Alquiler vs Compra
¿Es mejor comprar o seguir alquilando? Compara el costo total real de cada opción considerando valorización y costo de oportunidad.
Parámetros de comparación
Escenario Compra
Escenario Alquiler
Resultado
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Este modelo simplifica. Considera también: seguridad de tenencia, flexibilidad geográfica y acceso a crédito hipotecario.
Alquiler vs compra: no hay respuesta universal
La decisión depende de tu situación personal: cuánto tiempo piensas quedarte, si tienes capital para el enganche, la diferencia entre cuota e alquiler, y qué podrías hacer con ese dinero si lo invirtieras. En mercados con alta valorización, comprar suele ganar en el largo plazo. En mercados estables o cuando el alquiler es muy barato comparado con la cuota, alquilar e invertir la diferencia puede ser superior.
¿Cómo funciona el modelo de esta calculadora?
La calculadora compara dos escenarios durante el horizonte elegido:
- Escenario Compra: Sumas las cuotas totales + gastos de mantenimiento y propiedad − valorización del inmueble. El resultado es el costo neto de comprar.
- Escenario Alquiler: Sumas todos los alquileres pagados (con incremento anual) − el patrimonio que acumulan invirtiendo la diferencia entre cuota y alquiler. El resultado es el costo neto de alquilar.
El escenario con menor costo neto es financieramente más conveniente para el horizonte analizado.
Ejemplo: Bogotá, 10 años
Inmueble valorado en 250.000 USD. Cuota hipotecaria: 1.400 USD/mes. Alquiler equivalente: 900 USD/mes. Valorización del inmueble: 4% anual. Gastos anuales (predial, mantenimiento): 1.5% del valor. Rendimiento inversión: 7%.
- Costo neto compra en 10 años: cuotas (168.000) + gastos (37.500) − valorización (120.000) = ~85.000 USD
- Costo neto alquiler: pagos acumulados (~135.000) − inversión de la diferencia (~25.000) = ~110.000 USD
En este escenario comprar es más conveniente por ~25.000 USD en 10 años. Pero si el horizonte es solo 5 años o la valorización es menor, el resultado puede invertirse.
Factores no financieros
La decisión no es solo financiera. Considera:
- Estabilidad: el propietario no te puede desalojar; el arrendatario tiene menos certeza de permanencia.
- Flexibilidad: alquilar es más fácil de ajustar si cambias de ciudad o trabajo.
- Personalización: el propietario puede remodelar; el arrendatario tiene restricciones.
- Herencia: la vivienda propia puede transmitirse a los hijos; el capital invertido también.
Preguntas frecuentes
¿Qué valorización anual usar para una ciudad latinoamericana?
Referencia histórica: Bogotá y Medellín 4-7% anual en zonas buenas; Ciudad de México 3-6%; Santiago de Chile 5-8%; Lima 4-6%; Buenos Aires muy variable por inflación. Usa valores conservadores (3-4%) para un análisis prudente, especialmente si compras en zona con valorización incierta.
¿El modelo incluye el enganche o cuota inicial?
El modelo simplificado no incluye el enganche (10-30% del valor del inmueble) como variable separada. Para un análisis completo, añade el costo de oportunidad del enganche al costo de comprar: el capital que inmobilizas podría haberse invertido. Esto hace la compra aún más cara a corto plazo.