¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra, por 100. La rentabilidad neta resta los gastos anuales (impuestos, mantenimiento, comunidad, seguro y vacancia) al alquiler y divide entre la inversión total, incluyendo costos de compra. La neta es la cifra que de verdad importa.

¿Qué rentabilidad neta es buena en un inmueble?

Como referencia general, una rentabilidad neta por alquiler por debajo del 3% suele ser baja, entre 4% y 6% es razonable y por encima del 7% es atractiva. Depende mucho del país, la zona, el riesgo de impago y la vacancia. Compárala siempre con alternativas como bonos o fondos indexados.

¿Conviene más comprar para alquilar o invertir en bolsa?

Depende de tu perfil. El inmueble da un flujo estable y posible revalorización, pero exige mucho capital, es poco líquido y tiene gastos. La bolsa es más líquida y diversificada, pero más volátil. Calcula la rentabilidad neta del inmueble y compárala con el rendimiento histórico de una cartera diversificada antes de decidir.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

Comprar una propiedad para alquilar es una de las inversiones favoritas en Latinoamérica y España. Pero "comprar barato y alquilar" no garantiza un buen negocio: hay que calcular la rentabilidad real. En esta guía aprenderás a hacerlo bien, incluyendo los gastos que casi todos olvidan.

Rentabilidad bruta: el cálculo rápido

La rentabilidad bruta es la primera aproximación:

Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100

Por ejemplo, un departamento de 120.000 que alquilas en 650 al mes:

Ingreso anual = 650 × 12 = 7.800
Rentabilidad bruta = 7.800 ÷ 120.000 × 100 = 6,5%

Pero esta cifra es engañosa, porque ignora los gastos.

Rentabilidad neta: la que de verdad cuenta

La rentabilidad neta resta todos los gastos y considera la inversión total (precio + costos de compra como notaría e impuestos):

Rentabilidad neta = (Ingreso anual − Gastos anuales) ÷ Inversión total × 100

Gastos que debes incluir:

Impuestos sobre la propiedad (predial, IBI)
Mantenimiento y reparaciones
Gastos de comunidad o administración
Seguro del inmueble
Periodos de vacancia (meses sin inquilino)
Costos de gestión si delegas el alquiler

Calcula tu rentabilidad neta y el tiempo de recuperación con nuestra calculadora de rentabilidad de un inmueble.

No olvides la revalorización

La rentabilidad por alquiler es solo una parte. La otra es la revalorización del inmueble con el tiempo, que puede sumar varios puntos a tu retorno total, aunque no está garantizada y depende del mercado y la zona.

¿Y si lo compro con hipoteca?

El apalancamiento puede potenciar (o destruir) tu rentabilidad. Si financias la compra, calcula la cuota con la calculadora de hipoteca y compárala con el alquiler neto: si el alquiler cubre la cuota y los gastos, el inquilino paga tu propiedad. Para reunir la entrada, usa la calculadora de ahorro para el enganche.

Inmueble vs bolsa: el costo de oportunidad

Antes de inmovilizar tanto capital en ladrillo, compáralo con invertir ese dinero en una cartera diversificada. Usa la calculadora de costo de oportunidad para ver cuánto dejarías de ganar en cada escenario. Si te decides por los mercados, revisa los mejores brokers por país.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad neta se considera buena?

Por debajo del 3% es baja, entre 4% y 6% razonable y por encima del 7% atractiva, según país, zona y riesgo de impago.

¿Debo incluir la revalorización en la rentabilidad?

Es una ganancia adicional separada del flujo por alquiler. Conviene estimarla aparte porque depende del mercado y no está garantizada.

¿Cómo reduzco la vacancia?

Fija un alquiler de mercado, mantén el inmueble en buen estado y elige bien al inquilino. Cada mes vacío reduce tu rentabilidad neta de forma notable.